Telekvásárlás
Telekvásárlás
Egy építési telek megvásárlásánál nem elég azt megnézni, hogy mekkora a beépíthetőség, mekkora házat lehet rá építeni, vagy hogy mennyire lejtős a terep. Vannak olyan problémák is, amelyek csak később, a tervezés vagy akár már az építkezés során derülnek ki – és amelyek jelentősen megváltoztathatják az elképzelt házat vagy a beruházás költségét.
Összegyűjtöttem néhány olyan szempontot, amire nem feltétlenül gondol mindenki telekvásárlás előtt.
Az egyik leggyakoribb hiba, hogy a telekvásárló megnézi a telek legfontosabb építési paramétereit: mekkora a beépíthetőség, milyen magas épület építhető, mekkora a zöldfelület, és hol helyezhető el az épület.
Ezek természetesen fontos információk, de önmagukban nem feltétlenül elegendők.
Érdemes átnézni a teljes helyi építési szabályzatot (HÉSZ) és az ahhoz kapcsolódó előírásokat is. Ezek ugyanis sok olyan részletet szabályozhatnak, amelyek később alapvetően befolyásolják a ház megjelenését vagy elhelyezését.
Hiába álmodoztok például lapostetős házról, utcafronti, kétállásos garázzsal és karakteres fémburkolattal, ha az adott területen csak magastetős épület helyezhető el, a garázst nem lehet az utcáról látható helyre tenni, vagy a homlokzaton csak meghatározott anyagok és színek alkalmazhatók.
És ezek csak példák. A helyi előírások a kerítés kialakításától és magasságától kezdve a tető hajlásszögén és héjazatán át a homlokzati anyaghasználatig sok mindent meghatározhatnak.
Ezért telekvásárlás előtt ne csak azt kérdezd meg, hogy „mekkora ház fér rá?”, hanem azt is, hogy milyen ház építhető rá.
A helyi építési szabályzat mellett érdemes a szabályozási tervet is alaposan megnézni.
Ebből olyan információk derülhetnek ki, amelyek a telek hosszú távú használhatóságát is érinthetik. Előfordulhat például, hogy a település egy későbbi útszélesítéssel számol, ezért a telek utcafrontjának egy része szabályozással érintett. Ez akár azt is jelentheti, hogy a telek egy részét építkezés előtt el kell adni az önkormányzatnak.
Más esetben a környezetben található védett vagy műemléki épület befolyásolhatja az új épület kialakítását, vagy a telek maga lehet valamilyen védelemmel érintett.
Az is előfordulhat, hogy a telken régészeti lelőhely található. És még sok minden más...
Ezek olyan körülmények, amelyeket sokkal jobb még a vétel előtt megismerni, mint akkor szembesülni velük, amikor már megvan a telek és elkezdődött a tervezés.
A tulajdoni lapot nem csak azért érdemes lekérni, hogy ellenőrizd, valóban az eladó-e a tulajdonos.
Különösen fontosak lehetnek a különböző szolgalmi jogok és egyéb terhek, amelyek meghatározhatják, hogy a telken pontosan hol és hogyan lehet építkezni.
Előfordulhat például, hogy egy közműszolgáltatónak vagy egy szomszédos telek tulajdonosának szolgalmi joga van a kinézett telken. Ha ez éppen azon a területen található, ahová a nappalit, a garázst vagy akár az egész épületet terveznéd, az komoly problémát jelenthet.
Ilyen helyzet különösen olyan területeken alakulhat ki, ahol korábban nagy mezőgazdasági telkeket osztottak fel fokozatosan, majd ezeket később belterületbe vonták. Ilyenkor a közművek és a különböző használati jogok nem feltétlenül olyan rendszerben alakultak ki, mintha az egész területet eleve egy új lakónegyedként tervezték volna.
Telekvásárláskor általában a közvetlen környezetet nézzük: milyen házak vannak a közelben, milyen az utca, mennyire forgalmas a környék.
A vasút közelsége azonban nem csak zajvédelmi vagy komfortszempontból lehet érdekes.
Ha a telek túl közel helyezkedik el a vasúti pályához, az a beépítési lehetőségeket is befolyásolhatja, és bizonyos esetekben a vasúti infrastruktúra kezelőjének hozzájárulására is szükség lehet.
Ez egy olyan szempont, amit egy telekvásárló könnyen figyelmen kívül hagyhat, miközben később jelentős hatással lehet a tervezésre.
Az eddigi szempontok nagy része egyébként megfelelő utánajárással saját magad is ellenőrizhető. Ha azonban nem vagy biztos abban, hogy minden lényeges körülményt megtaláltál, érdemes még a vásárlás előtt építésztől telekvizsgálatot kérni.
A közművek ellenőrzésénél sem elég annyit megnézni, hogy „van-e víz, villany, gáz és csatorna az utcában”.
Fontos lehet például, hogy:
* van-e egyáltalán csatornahálózat a településen,
* milyen teljesítményű elektromos hálózat érhető el,
* szükség van-e hálózatfejlesztésre,
* mennyibe kerül és mennyi időt vesz igénybe a csatlakozás,
* milyen internetkapcsolat érhető el az utcában.
Az elektromos hálózat bővítése például nem mindig egyszerűen egy új mérőhely kialakítását jelenti. Előfordulhat, hogy a szolgáltatónak a saját hálózatát is fejlesztenie kell a kívánt teljesítmény biztosításához. Az, ha a szomszédoknak van 3 fázisa, nem jelenti automatikusan azt, hogy neked is "jut".
A saját házunknál például már lassan egy éve várunk az elektromos hálózat bővítésére, mert a szolgáltatónak ehhez a környék hálózatát is fejlesztenie kell. A jelenlegi ígéret szerint ez legkésőbb 4 év múlva történik meg.
Egy ilyen információ pedig könnyen átírhatja azt az elképzelést, hogy „jövő karácsonykor már beköltözünk”.
A közművek tehát nemcsak azt jelentik, hogy fizikailag ott van-e egy vezeték az utcában, hanem azt is, hogy a hálózat képes-e kiszolgálni azt az épületet, amit meg szeretnél valósítani.
Ez az egyik olyan probléma, amelyet a telekvásárlás előtt sokszor nehéz észrevenni.
A kerítés helye ugyanis nem feltétlenül egyezik meg a földhivatali telekhatárral. Régebbi telkeknél vagy pl. nem sík vidéken akár jelentős eltérés is lehet a kettő között.
Ez azért problémás, mert ha például a kerítés néhány méterrel beljebb van a tényleges telekhatárnál, első ránézésre nagyobbnak tűnhet az építési hely, mint amekkora valójában.
Fordított esetben pedig az is előfordulhat, hogy a meglévő kerítés egy része igazából már a szomszédos telken áll.
Ha rajtam múlna, építési telket csak földmérő által kitűzött telekhatárokkal és megfelelő tervezési alaptérképpel lehetne értékesíteni.
Ez elsőre plusz költségnek tűnik, de ha valaki valóban építkezni szeretne, a földmérési munkát előbb-utóbb úgyis el kell végezni. Sokkal jobb ezt még a vásárlás előtt megtenni, mint utólag szembesülni azzal, hogy a tervezett ház elhelyezése nem úgy lehetséges, ahogy eredetileg gondoltad.
A telek felszíne alapján nem lehet mindig megmondani, hogy milyen talajra fog kerülni az épület.
A teherhordó talajréteg mélysége és a talaj minősége jelentősen befolyásolhatja az alapozás módját és így az építkezés költségét is.
Láttam már például olyan telket, amelyet az eladás előtt fél évvel több méter magasan feltöltöttek építési törmelékkel és egyéb hulladékkal, majd a tetejére termőföld került. A vevő csak később szembesült azzal, hogy a ház alapozása emiatt lényegesen komolyabb megoldást igényel, ami jelentősen megemelte a költségeket.
De nem feltétlenül kell ilyen szélsőséges eset ahhoz, hogy problémát jelentsen a talaj.
Lehet, hogy a telek egy korábban lecsapolt mocsaras területen található, vagy például egy egykori hulladéklerakó területét osztották fel építési telkekre.
Érdemes ezért a környéken régóta ott élő szomszédokat is megkérdezni. Tudják-e, mi volt korábban a területen? Töltötték-e a telket? Volt-e ott víz? Milyen alapozással épült a saját házuk?
Ez utóbbi különösen hasznos információ lehet. Ha a szomszédos, régóta meglévő ház alatt nem kellett különleges alapozási megoldást alkalmazni, az jó támpont lehet – bár természetesen nem helyettesíti a saját telek vizsgálatát.
Tervezéshez akkor is érdemes lehet talajmechanikai szakvéleményt készíttetni, ha az adott környéken első ránézésre semmi különlegesre nem kell számítani, és nincs kötelezően előírva.
A talajmechanikai vizsgálat a teherhordó talaj és a mértékadó talajvízszint magasságának meghatározásához is kell, és nagyobb biztonságot ad a beruházás várható költségeinek meghatározásához. Lehet akármilyen tapasztalt egy kivitelező, nem tudja megmondani, hogy a fel nem tárt mélységekben milyen a talaj rétegződése. Csak részigazság, hogy talajtípustól függően elég lemenni a fagyhatárig, mert ez még sajnos nem mindenhol éri el a teherhordó talajt. Ezzel a párszázezres tétellel viszont elkerülhető, hogy az új házad már az első évben repedezni kezdjen.
Fontos megjegyezni, hogy a szakvélemény sem ad 100%-os biztonságot. A tervezett alapterület nagyságrendjétől függően meghatározott számú fúrás készül, ill. ha a helyszíni minták nagyon eltérnek, akkor további fúrások lehetnek indokoltak. Nincs rá garancia, hogy minden egyes négyzetméteren ugyanolyan a talaj rétegződése, de általában elég jó rálátást biztosít pár (családi ház esetében pl. 2-4-6 db) fúrás.
(Ideális esetben már egy építési telek értékesítésekor is rendelkezésre állhatna legalább egy rövid, a talajviszonyokat jellemző szakvélemény, de ettől még igen messze vagyunk.)
A telekvásárlásnál ezért érdemes a vételáron túl az egész beruházást nézni.
Egy olcsóbb telek elsőre jó üzletnek tűnhet, de ha később kiderül, hogy:
* a telek egy része különleges szabályozással érintett,
* szolgalmi jog korlátozza a beépítést,
* a közműhálózat fejlesztésére kell várni,
* a tényleges telekhatár miatt kisebb építési hely marad,
* vagy a talajviszonyok miatt különleges alapozás szükséges,
akkor könnyen előfordulhat, hogy a végén a drágább telek lett volna a jobb választás.
Ezért egy telek valódi értékét nem csak a négyzetméterára határozza meg, hanem az is, hogy milyen épületet és milyen költséggel lehet rajta megvalósítani.
Ha telekvásárlás előtt állsz, érdemes még a szerződéskötés előtt valamilyen szinten utánajárni ezeknek a kérdéseknek. Ha pedig nem vagy biztos abban, hogy minden fontos szempontot sikerült ellenőrizni, egy építész által készített telekvizsgálat segíthet feltárni azokat a problémákat, amelyek később jelentős pluszköltséget vagy kompromisszumot okozhatnak.
+36 30 584 1903